房地产企业债务及短期和长期债务的比例

发布时间：2009/12/16 10:33:19 点击数：

导读:公司的资本结构中，债务应该占有一定的比例。债务过高会增加公司的流动性和破产风险；债务过低则表明资金运用效率偏低。因此，在保证公司财务稳健的情况下，根据公司的类型选择不同比例的公司债券发行，有利于公司财务…

公司的资本结构中，债务应该占有一定的比例。债务过高会增加公司的流动性和破产风险；债务过低则表明资金运用效率偏低。因此，在保证公司财务稳健的情况下，根据公司的类型选择不同比例的公司债券发行，有利于公司财务杠杆的良好运用，从而能为公司股东谋求收益最大化。

譬如根据统计，到2008年末两市100多家上市房地产公司平均资本负债率近60%，有些公司最高的资产负债率超过90%，这就相当于这家公司100块钱资产中有90块（或以上）钱是从外面借来的。在统计数据的公司中，近50%的公司资产负债率在50%以上；其中不少公司负债率在70%以上。

我国房地产公司的负债中，流动负债占了大头。流动负债是指将在1年(含1年)或者超过1年的一个营业周期内偿还的债务，这一部分的比重越大，公司在短期内的资金偿还压力也就比较大。

对资产负债率，业界向来认为，房地产股的资产负债率超过70%是非常危险的境况，如参照房地产业相对成熟发达的香港市场，此安全比例应在20%左右或以下。

房地产项目的开发周期往往历经数年，但目前房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏，甚至短贷长投现象，融资结构非常不合理。多年来房地产公司严重依赖银行贷款，受信贷政策对房地产企业融资的影响大；同时银行贷款时间较短，最长也就是一个项目的周期3-4年，这将使很多开发商紧绷的资金链经受不住政策变动的冲击。

从公司财务角度分析，长期债务是公司稳定的融资来源。对使用长期债务的公司而言，短期内不会面临流动性不足的危险，而且，由于资金使用期限相对较长，公司可以根据自身的发展将资金投入到新的项目中，或购置固定资产或进行运营资金的补充。相对而言，短期负债的资金较容易获得，资金成本要比长期资金低。然而，由于期限短，公司必须频繁安排还本付息事宜，这会对公司形成压力，影响其正常运作以及价值目标的实现。一旦短期资金周转困难，就会有违约可能，导致公司信用度下降。我国房地产公司的债务一般都为短期债务融资，短期债务中主要是银行贷款，但通过资本市场以债券方式进行融资所占的比重很小，尤其是公司债券融资只有个别。

目前，原则上只要满足4证齐全和投资额完成35%等要求（注：现在普通商品房的开发达到20%或以上就可以了），银行都会发放开发贷款，但总体讲开发贷款也属于较短期的；而许多房地产公司对中长期资金的需求量更大，而长期性直接融资产品可以有效改善企业的负债结构。

我国2007年下半年以来试点的公司债券可以为房地产公司提供了较为稳定的资金来源，有利于降低，减少对信贷融资的依赖，从而改善房地产企业融资结构。虽然现在的试点阶段公司主要针对大型房地产上市公司，且国家宏观调控时期，但债券发展前途光明，譬如2009年5月初国家发展和改革委核准重庆龙湖企业拓展有限公司发行2009年公司债券14亿元，该债券为期7年，债券在存续期内前5年票面年利率为6.7％。

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