新《合伙企业法》实施有望解困地产直接融资

  发布时间：2009/10/23 23:34:41 点击数：

导读:6月1日，新《合伙企业法》将正式实施。修订之后，该法案最大的亮点在于增加了“有限合伙企业”的章节，以及对特殊的普通合伙企业的规定，允许法人合伙。此外，还明确了合伙企业所得税的征收原则，避免对合伙…

6月1日，新《合伙企业法》将正式实施。修订之后，该法案最大的亮点在于增加了“有限合伙企业”的章节，以及对特殊的普通合伙企业的规定，允许法人合伙。此外，还明确了合伙企业所得税的征收原则，避免对合伙人征收两次所得税。

“相比之下，原先合伙人只能是自然人，且所有合伙人应当承担连带赔偿责任（普通合伙）的规定，修订版为合伙企业的应用和实践解开了‘镣铐’。”参与《合伙企业法》修订的经济法专家蔡概还指出。

新《合伙企业法》正式实施，意味着在房地产业引入有限合伙制的法律政策环境已经具备，有限合伙制可以成为房地产企业拓展融资渠道的全新企业组织形式。

财务投资者的福音根据《合伙企业法》第三章“有限合伙企业”部分的规定，普通合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利等作价出资。

“作为一种新的公司组织形式，有限合伙制是对房企合作形式的一种弹性处理。说明现在国家对房地产企业融资通道逐步拓宽。”金地集团财务总监王培洲在接受记者采访时，肯定了对地产企业融资的作用。

宏观调控以来，房地产企业的资金饥渴几成制约行业发展的沉疴。在国家大力发展房地产直接融资的呼唤下，以股权为主的直接融资方式也成为房企的现实选择。

不过，由于之前没有相关的法律政策的指引，房地产企业在与财务投资方的合作中，往往在投资方高额回报率的“苛刻”要求下夭折。

“开发商以土地和部分资金出资，具体负责项目开发、销售全过程，而财务投资人提供大量投资而不具体负责项目的运营，投资方的风险很大，这种错位会导致房地产项目融资的困境。”一家外资基金的高管表示。

有限合伙制恰恰非常适合去解决房地产项目合作的这种错位，因此被业内寄予厚望。

和ING有过多次合作的王培洲指出，之前房地产项目的合作一般是在公司法下，以合作公司章程的形式约定，合作方之间的责任和义务的界定以项目公司为载体。不过，有些合作公司章程不能满足某一方的意愿，只能通过契约去约定一些谈判条件，可能会存在一些法律风险。

北京天鸿宝业房地产公司会计部门主管李民告诉记者，为了解决财务投资方收益与风险的不对称，之前有很多房地产项目合作采用固定回报的变通方式。而这种“明投暗贷”的方式现在已经被明令禁止。

在新的《合伙企业法》之下，房地产企业在寻找项目合作的组织形式上有了另外的选择余地。

搭桥REITs蔡概还认为，有限合伙制度在房地产融资活动中，可以作为法律工具以构建资金池（合伙财产）的方式进行融资，而方便项目融资只是它的一小部分功能。蔡概还此前曾参与过《信托法》和《合伙企业法》两法的修订。

而业界也多将房地产业引入有限合伙制的重大意义，定位在房地产金融创新上。

两年前，上海社会科学院法学研究所陈历幸曾表示，在备受业界关注的房地产证券化中亟待引入有限合伙制。

根据资产证券化的运作原理，证券化的发起人必须成立一个“特殊目的载体”(SPV)来购买、包装证券化资产并以此基础发行证券化了的资产凭证。按国外通行的做法，房地产证券化的SPV可以采用的形式主要有信托公司和有限合伙两种。

陈历幸表示，以有限合伙形式设立房地产证券化的SPV有其不可替代的优势。有限合伙制度可以解决信托无法实现的“真实销售”的问题，确保风险隔离机制的运行。

根据资产证券化原理，“真实销售”是指证券化了的资产应当实际地出售给证券投资人，资产的所有权不能够仍然留在证券化发起人或者SPV的手中，万一后两者破产，这些资产就不会被纳入破产财团而被变卖抵债，其产生的收益与经营者的破产风险就此隔离。而财产的所有权属于委托人，受托人仅有信托财产权，“真实销售”无法实现。

此外，有限合伙制度可以避免投资收益的两次征税，这对房地产业的吸引力巨大。之前，税收问题被普遍认为是困扰国内REITs发展的桎梏。

但蔡概还表示，现在国内对REITs还没有明确的定义，如果对REITs定义为上市型，有限合伙制在人数上的限制显然不适应REITs的形式。而类似越秀REITs这种形式，其本身就已经定义为信托形式，有限合伙制也将无用武之地。

不过，蔡概还最后表示了他的乐观看法：“今后以有限合伙形态存在的私募型的房地产基金将非常普遍。”

链接《合伙企业法》部分新增条款第三条国有独资公司、国有企业、上市公司以及公益性的事业单位、社会团体不得成为普通合伙人。

第六十四条有限合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利作价出资。

第六十七条有限合伙企业由普通合伙人执行合伙事务。执行事务合伙人可以要求在合伙协议中确定执行事务的报酬及报酬提取方式。

第六十九条有限合伙企业不得将全部利润分配给部分合伙人；但是，合伙协议另有约定的除外。

第七十一条有限合伙人可以自营或者同他人合作经营与本有限合伙企业相竞争的业务；但是，合伙协议另有约定的除外。