设定抵押又转让 合同效力如何定

　　2002年6月25日，江苏省南通市灯具厂为业务需要，与北京市杰宝房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：灯具厂购买该房地产公司开发的北京市东城区某公寓D座14单元1403号房屋，房价款共计175余万元。签订合同时，灯具厂一次性将房价款全部付清。根据约定，房地产公司应于2002年12月31日之前交付房屋，并于合同生效之日起30日内向北京市国土资源和房屋管理局办理预售登记。

　　然而， 让灯具厂没有料到的是，签订合同后，他们才了解到房地产公司在售房前已将房屋办理了抵押登记，其出售的房屋存在瑕疵，无法办理预售登记，使灯具厂预期购房利益无法实现。灯具厂认为，房地产公司的行为隐瞒了真实情况，使本厂在违背真实意思的情况下与房地产公司签订了房屋买卖合同，损害了自身的合法权益，故于2002年10月14日起诉至法院，要求判令房地产公司返还全部购房款共计175余万元。并认为，因支付购房款占用了该厂的流动资金，故要求房地产公司按流动资金贷款利率每年5.841％给付自2002年6月25日至法院判决确定的付款之日期间的利息。

　　庭审中，被告辩称，在与原告签订购房合同之前，已将房屋抵押情况告知了原告，并无隐瞒真实情况的行为。其同意与原告解除合同，退还购房款。但按双方合同约定，在原告退房时被告按中国人民银行同期活期储蓄存款利率给付利息，故不同意原告关于利率的诉讼请求。经查，被告在售房前已将房屋抵押给了银行，并在市国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。被告并没有提供关于在售房前已经告知原告房屋被抵押情况的证据。

　　一审法院经审理认为，根据担保法第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未告知受让人的，转让行为无效。被告将已经办理抵押登记的争议房屋售予原告，但无证据证明其在售房前已告知原告房屋被抵押的情况，故其与原告签订的《商品房买卖合同》违反法律规定，属无效合同。对此，被告应当承担全部责任。无效的合同，自始不具有法律效力。当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方，应当赔偿对方因此所遭受的损失。现被告同意退还原告购房款，法院照准。但原告关于被告按流动资金贷款利率支付房款利息的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。对此问题，法院酌情予以处理。故根据有关法律规定作出如下判决：确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效，被告退还原告购房款175余万元，同时按中国人民银行同期活期储蓄存款利率给付原告自2002年6月25日至本判决确定的还款之日期间的利息，驳回原告其他诉讼请求。

　　本案点评：

　　（一）本案涉及到房屋转让中的一个非常有代表性的问题，即已设定抵押的房屋转让合同效力的性质问题。担保法第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”担保法这一规定意在注重与发挥抵押物的利用价值，同时也为充分保护抵押权人及受让人的利益。在实践中，类似与本案被告的房地产开发商还为数不少，他们为解决房地产开发期间资金短缺的问题，将自己尚在开发建设中的房屋抵押给银行，从而获得现金投入房地产开发，再将已设定抵押的房屋以优惠的付款条件售与他人，在转让的过程中既不通知抵押权人也不告知受让人。按照担保法的规定，这类房屋转让合同应当认定为无效。根据合同法第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”所以本案中法官依照法律规定作出了要求被告返还原告购房款，并给付相应利息的判决，是符合担保法与合同法的立法精神的，也是有利于保护房屋买受人的合法权益的。

　　（二）担保法第四十九条与最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百一十五条之比较。意见第一百一十五条规定：“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。”而担保法为抵押人规定了对抵押权人与受让人的两项告知义务，既不影响抵押人正当行使转让权，同时又有力地充分地保护了抵押权人和受让人的利益。当抵押人履行两项告知义务时，抵押权人可以通过请求受让人向自己支付价金或者向第三人提存价金的方式来实现自己的债权，而受让人则可以通过向抵押权人支付价金或者向第三人提存价金的方式来消灭抵押权，使自己获得没有负担的财产。当抵押人违背两项告知义务时，抵押权人可以通过主张转让行为无效，追及至抵押物的受让人行使抵押权；而抵押物的受让人则可以通过主张转让行为无效，请求抵押人返还价金和赔偿损失。因此，担保法第四十九条所规定的抵押物的转让限制，与意见相比，在程度上是有所缓和的，更有利于在审判实践中对抵押权人与受让人权益的司法救济。本案中适用担保法第四十九条判决此案，尽可能地保护到了原告作为房屋买受人的合法权益。