中国房地产业上市公司债务融资现状分析

  发布时间：2009/12/16 10:02:49 点击数：

导读:摘要：房地产业的火热发展及其上市公司业绩的迅速膨胀使得它们在近几年来吸引了众多的眼球。从早在1993年便成为中国首批的几家上市公司开始，不管是香港的H股还是新加坡股市，股票市场逐渐成为房企融资的主要渠道。相…

摘 要：房地产业的火热发展及其上市公司业绩的迅速膨胀使得它们在近几年来吸引了众多的眼球。从早在1993年便成为中国首批的几家上市公司开始，不管是香港的H股还是新加坡股市，股票市场逐渐成为房企融资的主要渠道。相比而言，其债务融资渠道的发展远远未达到其本应达到的预期。本文就房地产上市公司分析其债务融资的现状，从四个方面说明其债务融资目前存在的问题，并做了原因的分析。

关键词：房地产上市公司；负债率；债务融资

Abstract: The development of real estate listed company has attracted lots of attention these several years. From IPO of real estate companies in 1993, they have used to utilize stock markt to finance. On the contrary, debt financing is neglected or misshapely developed. This paper analyzes its current situation and reasons of its formation.

Key Words: Real estate listed company; Debt ratio; Debt financing

近日，房地产企业的资金问题再次成为热议话题。业内人士提出，如果把中国房地产行业当作一家公司的话，它的资产负债率超过70%，且大多都是银行债务。这给依附于银行贷款的房地产企业带来很大被动，毕竟，银行借贷及购房者付款仍是现今房地产企业最主要的两个融资渠道。企业在经营的过程中，负债率是一个非常重要的财务指标，也是衡量企业经营是否正常的一个关键数据。除金融业和航空业以外，多数企业的合理负债率水平应该在50%左右。负债率过高将增大企业的财务风险，如果资金链出现问题，将会严重影响到企业的持续经营。

一、中国房地产上市公司债务融资现状

本文将从房地产上市公司资产负债率、债务资金来源、与房地产全行业的负债率比较及与其他行业上市公司的负债率比较四个方面说明我国房地产上市公司目前债务融资水平现状。

1、 资产负债率现状

为比较研究不同房地产上市公司的资产负债率水平，本文选取50家房地产上市公司2006年的资产负债率数据进行分析。如表1所示，在50家被考察的房地产上市公司中，有19家公司的负债率在40%~60%之间，其中资产负债率介于40%~50%和50%~60%之间的分别有9家和10家：另有14家公司的负债率在60%~70%之间。即负债率在40%~70%之间的房地产上市公司占所有被考察对象的66 %，即房地产上市公司负债率水平集中程度比较高。

表1  2006年我国房地产上市公司资产负债率分布情况比较

负债率水平	0%—20%	20%—30%	30%—40%	40%—50%	50%—60%
公司数	0	2	5	9	10
比重	0%	4%	10%	18%	20%
负债率水平	60%—70%	70%—80%	80%—90%	90%—100%	>100%
公司数	14	9	1	0	0
比重	28%	18%	2%	0%	0%

资料来源：根据各房地产上市公司2006年报资料计算。

2、 我国房地产上市公司内部债务资金来源

房地产上市公司的债源主要包括：（1）从金融机构和非金融机构借入资金而形成的负债；（2）在开发过程中因产品、技术和劳务的结算而形成的负债；（3）盈利分配和财务核算中应付而未付形成的负债；（4）部分企业发行企业债券形成的负债。

通过分析房地产上市公司的年报和统计年鉴可以发现，银行直接贷款约占企业本年资金来源的1/5—1/4，占所有负债的1/2~1/3。同时，房地产上市公司还有相当比例的资金间接地来源于银行等金融机构。相比而言，企业发行的债券总额始终比较小，至今没有超过企业资本总额的 1%。具体情况见表2。

表2 我国房地产上市公司中国内贷款和债券筹资额

占本年资金来源的比例（1997—2006年）

年份	本年资金来源（万元）	国内贷款		债券
		总量（万元）	比例（%）	总量（万元）	比例（%）
1997	38170650	9111902	23.87	48691	0.53
1998	44149422	10531712	23.85	62319	0.59
1999	47959012	11115664	23.18	98703	0.89
2000	59976309	13850756	23.09	34760	0.25
2001	76963877	16921968	21.99	3425	0.02
2002	97499500	22203400	22.77	22400	0.023
2003	131969200	31382700	23.78	5500	0.042
2004	171687700	31584100	18.40	1900	0.001
2005	211784800	38347000	18.11	56100	0.026
2006	268802100	52634000	19.58	—	—

数据来源：根据《中国统计年鉴》中相关内容整理计算而得。

3、 我国房地产上市公司与全行业债务融资水平比较

我国房地产上市公司与全行业的资产负债率比较如表3所示。从中可以看出，2002年前我国房地产上市公司的资产负债率明显低于全国所有房地产开发企业的普遍水平。即使在二者差距最小的2001年，房地产上市公司的负债率仍比全行业的负债率低21.32%。可以预计，在资本市场整体发育水平不高和自有资金短期内难以大幅增加的情况下，房地产上市公司的债务水平在一定时期内仍有可能提高。

表3 我国全部房地产公司和房地产上市公司资产负债率比较

年份 指标	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
全部	76.10%	76.10%	75.60%	75.00%	75.20%	76.50%	75.50%	78.00%	77.80%
上市公司	50.68%	52.29%	52.05%	54.68%	58.10%	59.92%	67.93%	73.96%	67.93%

数据来源：根据《中国统计年鉴》及WIND资讯库数据整理计算而得。

4、 我国房地产上市公司与其他类型上市公司债务融资水平比较

本文对我国房地产类上市公司与工业类、商业类、金融类、公共事业类和综合类等五类上市公司的资产负债率进行了比较和归纳。如表4所示，房地产类上市公司的负债率除了低于业务特殊的金融类上市公司外，高于其他类型上市公司的负债率；而且从年度数据比较来看，其负债水平差异还有继续扩大的趋势。

表4 我国不同类别上市公司资产负债率比较（1997—2006年）

                                                                单位：%

行业 年份	房地产	工业	商业	金融	公共事业	综合
1997	51.69	48.30	48.24	78.02	47.41	47.90
1998	52.44	46.23	48.63	74.20	44.83	47.47
1999	54.44	45.70	51.14	78.22	44.15	50.01
2000	55.06	44.21	45.65	77.45	44.29	47.37
2001	53.41	46.11	48.42	76.97	45.17	48.19
2002	58.74	50.22	54.18	79.75	42.10	57.14
2003	61.08	51.44	56.53	82.87	43.87	61.01
2004	69.20	52.96	58.28	84.05	46.41	62.47
2005	75.59	65.49	68.41	83.76	49.90	66.08
2006	67.93	71.24	65.46	81.84	52.89	65.71
平均值	59.96	52.19	54.50	79.71	46.10	55.34

数据来源：根据WIND资讯库相关数据整理计算而得。

二、 中国房地产上市公司高负债水平原因分析

造成我国房地产上市公司负债水平高于其他行业上市公司负债水平的原因可以从房地产上市公司的经营特点、融资方式选择、资本市场的发育水平、房地产市场的运行特征方面进行分析。

1、 政策原因

房地产企业负债率普遍偏高是个“历史问题”。由于从前实行的是土地批租，相当一批开发商是利用从地方政府手中拿到的土地去向银行抵押贷款，再滚动开发，实际上可能只用5%-10%的自由资金就可以撬动整个项目。同时，考虑到上一轮宏观调控时，房地产业是受到政策“一刀切”的，当时资本市场不是很健全，房地产企业更不被允许直接上市，加上银行限制放贷，所以只能靠自身力量融资。虽然1997年后最早一批资产重组、借壳上市的公司中有房地产企业，但行业平均负债水平估计达到85%。而后面上市融资的一些房地产企业，近两年资金利用情况较好、生产经营中累计资金较多的话，负债率是有所下降的，但不可否认它们“出生”时是很高的。

2、 经营特点

房地产上市公司多为房地产开发公司，资金投入量大，投资回收期长。这些特点会严重影响企业各种财务报表的表现，给增发新股带来困难，因而房地产上市公司从股市上获得的资金总量占资产的比例很可能低于其他行业的企业，如生产周期较短的工业企业和销售周期较短的商业企业等。其直接表现就是房地产上市公司的负债率高于这些行业的企业。

3、宜操作性

国内企业融资渠道相对狭窄，债务成本较高；国家对房地产行业融资的政策限制也较严格，企业在融资方式的选择和控制上自主权很小，除了股市融资之外，房地产上市公司主要通过银行贷款来满足其资金需求，这也在一定程度上提高了房地产上市公司的负债率。

三、 小结

房地产市场与宏观经济环境变化息息相关，运行存在周期性变动，对房地产企业经营管理能力的要求较高，而企业经营能力又会直接影响公司的资产负债率。一旦房地产公司的入市时机和投资方向出现偏差，就可能导致大量借款被套牢在某一个或几个项目上，影响投资及时收回，加重企业的债务压力。

房地产市场、房地产行业现在是陷入了一个地价、房价、股价高位循环的“怪圈”，高价也进一步导致了房地产企业的高负债经营。如果融资瓶颈不能打破，那么偏高的负债率将成为悬在房地产企业头上的一柄达摩克利斯剑，因为地价、房价、股价高位循环的局面一旦打破，房地产业将面临更严厉的市场淘汰。届时，负债率越是低的企业显然越抗得住风险。

参考文献：

[1] 张咏玥. 我国房地产企业融资方式选择[硕士学位论文].北京：对外经济贸易大学，2006

[2] 孔沛，张红. 房地产上市公司股权结构与治理绩效的关系[J]. 房地产金融，2005；（11）

[3] 汪淼，罗剑. 国有房地产开发企业当前面临的投融资问题及对策. 特区经济，2004；（11）

[4] 严俊. 我国企业俊券市场发展的问题与对策[J]. 金融与经济，2000；（3）

[5] 王岗. 企业债券市场发展极慢的原因与对策[J]. 金融与经济，2000；（1）