2009年上半年亚洲房地产投资信托基金强劲反弹

  发布时间：2009/9/15 15:12:04 点击数：

导读:由于全球资本市场的情况转好以及政府向银行系统注资后银行贷款可供量的增加，亚洲房地产投资信托基金(REITs)在2009年上半年强劲反弹。根据世邦魏理仕的相关评估，亚洲房地产投资信托基金的市场总值上升了14.3%，其中日…

由于全球资本市场的情况转好以及政府向银行系统注资后银行贷款可供量的增加，亚洲房地产投资信托基金(REITs)在2009年上半年强劲反弹。根据世邦魏理仕的相关评估，亚洲房地产投资信托基金的市场总值上升了14.3%，其中日本房地产投资信托基金(J-REITs)加权平均值增长了14.7%，而新加坡房地产投资信托基金(S-REITs)加权平均值则增长了16.2%。

    “信贷市场的总体改善，政府对日本房地产投资信托基金再融资的支持以及新加坡房地产投资信托基金的成功配股，使得亚洲房地产投资信托基金有了显著提升。”世邦魏理仕公司亚洲研究部执行理事聂安达(Andrew Ness)说。“在2009年余下的时间里，随着资本市场的恢复，亚洲房地产投资信托基金筹集资本的愿望将保持强劲的态势。”

     再融资问题基本得到避免，但顾虑依然存在

    本年度上半年见证了信贷市场的改善，同时，政府出台的一系列相关措施有效地帮助了亚洲房地产投资信托基金度过金融危机。信贷环境的放宽刺激了亚洲财务状况相对良好,规模较大的房地产投资信托基金重新募集资金的行动，而与此同时，银行自发达成共识，推迟小型房地产投资信托基金再融资的请求。据中国经济网记者了解，至少有四支新加坡房地产投资信托基金获得了它们现有债务的延期，或为即将到期的贷款重新筹得了资金。在香港，领汇房地产投资信托基金(Link REIT)通过获得一支价值30亿港币(3.86亿美元)无担保联合贷款而成功获得了其所需的所有再融资金。

    除了获取贷款融资，一批新加坡房地产投资信托基金从股票市场成功获得了新鲜资本。今年一月份，腾飞信托通过新单元的私募配售和增股获得了价值约4.08亿新加坡元(2.81亿美元)的新资本，为开发项目和减轻债务提供了资金支持。六月份，新加坡嘉康信托和星狮商产信托也完成了配股发行，并分别获得了价值8.28亿新加坡元(5.71亿美元)和2.14亿新加坡元(1.48亿美元)的新资本。

    日本政府过去一直寻求创建市场安全网，以确保日本房地产投资信托基金能够获得充足的资金。日本政府曾提出额外注资到日本开发银行，以增强其对中小型企业，包括日本房地产投资信托基金的放贷能力，同时为该银行的股权购买公司提供额外资本以购买金融工具，这也包括了日本房地产投资信托基金。此外，日本政府和统治联盟还起草了计划，建立了3000亿到5000亿日元(31亿到52亿美元)的公共/私营部门联合资金，为日本房地产投资信托基金提供资金。

    然而，在亚洲地区，仍有相当数量的上市房地产投资信托基金处于违反其未偿贷款契约借贷比率的危险之中。从2008年底到2009年初，许多亚洲房地产投资信托基金声称他们无法决定其相关资产的价值，因为缺乏近期同类交易证据。然而，随着第二季度成交量的回升，房地产价值贬值的证据逐渐浮出水面，这使得许多亚洲房地产投资信托基金面临着借贷比率上涨的问题。

    收入回升，但前景仍具挑战性

    尽管亚洲商业地产市场在2008年末进入了大规模的下行走势循环，亚洲大型房地产投资信托基金仍奋力取得了租金收入的创记录增长。在新加坡，K-REIT亚洲宣布了其第二季度可分配收入实现23.4%的年增长率。与此同时，腾飞信托可分配净值同期增长了15.9%。香港领汇房地产投资信托基金在报告中称其总可分配收入在该财政年度(截止到2009年3月31日)年增长率为13.5%。

    尽管收入获得了增长，但对于亚洲房地产投资信托基金来说，由于对商业地产的需求仍然不高及租金持续下滑(尽管下滑速度有所放缓),其收益前景和红利分配增长仍笼罩在下行走势的压力下。该问题在日本更显突出，超过75%的日本房地产投资信托基金预计其红利分配在下一个报告期里将下滑，其中五分之一的基金预计其红利将暴跌20%。在新加坡，最善房地产投资信托基金宣布,为了保存现金及还清贷款，将取消第二季度的红利支付。同时，香港房地产投资信托基金正通过修整和资产转化计划来增强竞争力并提高潜在的未来租金收益。

    由于房地产投资信托基金保持售卖状态，其购置记录有限

    虽然总体上来说，亚洲房地产投资信托基金在本年度上半年面临的再融资需求压力有所减缓，但用于购置新项目的可供贷款仍然很难获得。所以，上半年购置数量持续走低，仅录得18起交易。据中国经济网记者了解，2008年上半年,亚洲房地产投资信托基金进行的前十项交易总值仅为2008年下半年的63.1%。其中，日本优等房地产投资公司以3.25亿美元的价格购进东京欧丽娜丝办公楼，成为本年度上半年最大的一笔交易。

    新的还未上市的韩国房地产投资信托基金积极买进资产，一批公司重组房地产投资信托基金(CR-REITs)应运而生,为饱受流动资金困扰的公司提供了资产处置途径。韩国政府一直鼓励 CR-REITs投资尚未出售的公寓，以缓解建筑行业所面临的资金流动性问题。

    同时，一批日本房地产投资信托基金通过处置计划，将负债资产从其资产负债表中处理掉，以减低财务杠杆。今年二月份,日本商业投资公司以总价值40亿日元(4150万美元)的价格处置了三栋办公楼，而日本办公楼投资公司(以前称为Creed Office Investment)则卖掉了其在东京和兵库县的五栋办公楼。一些日本房地产投资信托基金设法寻求新的持股人，以恢复其资本充足的状况。大和证券集团宣布将投资100亿日元(1.038亿美元)收购日本DA办公楼投资公司(DA Office Investment)13.1%的股份，并接管日本房地产投资信托基金的资产管理公司。今年三月份，落败的日本新熙地房地产投资信托基金选择了美国私人股本集团孤星作为它的新持有者，但在7月份，该计划未能获得债权人的批准。截至2008年8月,日本新熙地的债务约为1200亿日元(12.5亿美元)。

    随着日本政府澄清涉及日本房地产投资信托基金的并购交易相关税收含义的举措，日本在下半年可能会出现更多的并购。在规章改变前，在90%红利可抵扣性和资产交换产生的现金支付股份相关税收处理方面的规定仍显含糊，这阻止了日本房地产投资信托基金间合并情况的出现。

    下半年亚洲房地产投资信托基金市场将进一步复苏

    尽管物价水平和亚洲房地产投资信托基金的财务表现已变得较为乐观，但在接下来的几个月中，房地产投资信托基金收购和首次公开募股恢复到金融危机前的水平仍很困难。“对于亚洲众多房地产投资信托基金来说，降低财务杠杆仍是其未来的首要任务,特别是对那些经历了深幅价格修正的基金来说尤其如此，因为这种修正很可能会致使其违反契约的借贷比率。”聂安达如是说。同时，为了迎合目前的市场状况,随着并购交易及股份收购的相关税收政策的调整，日本房地产投资信托基金领域可能会出现一轮整合。