再谈房地产开发的信托融资

  发布时间：2009/9/15 15:17:39 点击数：

导读:房地产开发与资本的关系是密不可分的，整个房地产开发的过程就是“资本”的整个流通过程，在这个过程中，最初或者是阶段性的融资是房地产项目开发成功与否的关键因素，目前，中国房地产行业的融资最主要的还…

房地产开发与资本的关系是密不可分的，整个房地产开发的过程就是“资本”的整个流通过程，在这个过程中，最初或者是阶段性的融资是房地产项目开发成功与否的关键因素，目前，中国房地产行业的融资最主要的还是“银行贷款”，这种融资方式普遍选择的原因是“直接”，但由于国家宏观经济政策，特别是银行信贷政策的调整，对于这种融资方式的瓶颈体现无疑，房地产项目需要一种更新颖、更快捷、更可控制的融资方式，“信托融资”就是首选之一。

什么是“房地产信托融资”呢？房地产信托融资（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种：

其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；

其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。

其实，与银行、保险等金融机构相比，信托行业的发展不论速度和规模都远远不及，但信托公司的一大优势在于其广泛的投资领域，是目前惟一准许同时在资本市场、货币市场和实业领域投资的金融机构。正因为其身份特殊、运作灵活，今年以来，其也成为众多房地产企业青睐的融资渠道，据统计，今年1-7月房地产信托计划资金规模近167亿多元。信托资金投资房地产领域，使信托公司和房地产企业可以分享房地产行业收益，因为在国家法律法规框架下，信托基金的命脉和职责就是“受人之托，代人理财”，这也是他的根本任务和立命之本。

先看一组数据：

8月初，金地集团与平安信托公司签下百亿元合作投资房地产信托战略框架协议；

近日绿城集团又与信托公司签下150亿元信托资金投资协议；

万通地产也公告称，公司全资子公司天津富铭置业有限公司拟向中国对外经济贸易信托有限公司申请2亿元信托贷款，借款期限为2年，贷款利率为每年12%，万通地产则为天津富铭借款本息的偿还提供担保。

9月9日，房地产企业四川蓝光和骏实业股份有限公司与中铁信托签署全面战略合作协议，未来3年内，蓝光和骏将通过与中铁信托合作项目的形式获得总金额20亿元的信托融资。

等等，这些数据都显示近期房地产行业与信托资本的融合更加迅速，规模也越来越大。

但是我们要清楚的认识到几个问题：

1.地产商与信托公司的加快合作，实际上是地产公司为应对接下来的信贷收紧预期的战略性防御手段；

2.信托公司作为一种商业机构，其经营目的就是为了盈利，只要采取的是合理合法的经营手段，其逐利行为是无可厚非的；

3.信托资金的介入，使得房地产企业资金压力得到一定缓解，从另一个角度来说，有利于房企增加供应量，是为房地产市场做出了贡献的；

4.地产项目一旦销售不畅，地产商资金回笼速度有限，信托资金便会遭遇巨大压力；

5.房地产信托资金因为是在银行贷款进入前的“拿地”阶段进入的，大多数是用于房地产企业购买土地，很显然，这对房地产商的“囤地”是一个不小的支持；

6.信托公司对自身定位的模糊，他们的定位也一直处在摸索中，而监管层对其业务创新也保持谨慎态度，这些也存在一定不确定因素；

所以，对于房地产项目与信托资金的融合，我们不要仅仅关注于他们的表面现象，并用高房价来指责他们推波助澜，更应该看到他们在这个过程起到的良好作用，前面讲过，信托的立命之本就是“受人之托、待人理财”为委托人获取一定利益是无可厚非的，但这个过程要良好的运作，双方合理运行，还需要审时度势，量力而行。