法律咨询热线：
138 1766 8278
最新推荐
房地产投资信托将加快地产“猪坚强”的转型
导读:REITs出走海外受阻后，近几年，国内从“联信宝利一号准REIts”到“唐山产权式REIts”试点，从“华侨城租赁收入财产信托”到“建设银行资产支持信托产品”，从“北国投大…
REITs出走海外受阻后，近几年，国内从“联信宝利一号准REIts”到“唐山产权式REIts”试点，从“华侨城租赁收入财产信托”到“建设银行资产支持信托产品”，从“北国投大万商厦集合信托”到“联信精瑞股权信托基金”……，信托公司和房地产商都做了不同的私募REITs努力，一个共同的特征，无论从产权及其收益权法律保障，还是在信托产品过渡方面，大家按照REITs的道理，以实体物业资产为依托，把房地产的资产收益和债权式融资捆绑在了一起，是房地产融资巨大的进步。
这些实践者都应该是中国房地产金融的先驱者和功臣，如宝利一号和唐山产权式REITs都顺利收回投资，兑现了产品承诺，就是产品法理和道德风险上的胜利。这些努力都是房地产有识之士的严谨实践，是民间市场主体的积极所为。已经不是学者和官员在象牙塔里的诠释。
笔者曾参与发起和主持了产权式REITs的实践，两年后的成功兑现说明，从微观市场主体角度看，只要以产权为依托，REITs在中国完全可行，但可惜监管层始终把REITs当作金融产品，而没有房地产直接融资的制度设计。这不能不说是，中国监管层仍然没有将实业经济运行（Main Street）与金融经济运行(Wall Street)衔接上。只待时日分解，在下不表了。
由于国内缺乏REITs法律和上市平台，造成中国房地产REITs艰难孕育的清涩。而前些年外资并购下，政府外治无为，拱手相让却有功于外。但全球化环境下，美国经济持续低谷，人民币连续的升值预期，无法阻拦外资继续凶猛，国家面临房地产信贷的进一步利空，而未来在内地上市发行的REITs能否成为地产企业直接融资的突破口，还要等待时间的检验。
有消息说，内地REITs最早将于2008年下半年在上交所挂牌。联华信托称，这是一张价值10亿元的“准生证”。
据了解，按照联华信托的模式，REITs将首先在银行间债券市场募集资金，用于收购物业，而后再在资本市场上挂牌流通，而不会采用先直接在资本市场上募集资金然后收购物业的方式。先期募集资金将由信托公司执行，不过这种募资行为不受“信托200份上限”的限制。
此后，信托公司募集资金过程中的受益权凭证将代表机构投资者受益权的相应份额，至于这些份额如何在资本市场上进行转化，目前证监会和上交所正在研究。而后，这些物业打包资产运营产生的租金收益，将成为分红的基础。
联华信托的“10亿”如果能够顺利准生，当然是中国房地产投资信托的一件大事，我们拭目以待。
无论如何，中国REITs可以平抑目前房地产投资过热的局面，另一方面也可以扩大资本市场的容量，而更关键的意义在于让更多房地产企业看到了实现直接融资的希望。如果有了上市REITs，中国房地产的“开发商营建”模式，可能就要彻底大换血，转型为国外通行的“投资商营建”模式，这值得我们的开发商朋友（最近叫“猪坚强”们）行一个“注目礼”。
对此，笔者再次铺张一下文字，说明为什么要行这个“注目礼”：
笔者曾呼吁，因为我们没有REITs市场。如果和美国房地产REITS规模相比，中国就是失去了2000亿美金的房地产直接融资市场；和澳大利亚相比失去了600亿美金的市场；和加拿大相比失去了90亿加元的市场。
目前，中国的房地产企业主要资金来源亦是银行贷款，从而使大量房地产行业的隐性风险积聚于银行业。其实，稍微站得高点看，中国有20万亿的居民储蓄存款余额，其中居民投资股市的不过1万亿，证明中国居民投资不足，而中国商业地产的银行贷款余额已经接近2万亿，如果建立REITs，解决了这2万个亿，银行还有什么风险？
按国际通则而言，REITs的发展可以为房地产开发带来以下几个方面的变革。首先，由于公募REITs的诞生，大到大型机构投资人（养老基金、商业银行、保险公司等）、小到个人投资者都可以参与房地产的投资，从而极大的壮大了房地产的投资者队伍。
正是因为有了REITs，美国的房地产业从一个主要由私有资本支撑的行业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业。
其次，REITs专业化的运作使得房地产投资越来越接近债券投资，房地产投资人逐渐从投机行为转向理性投资行为，同时REITs的多样性和灵活性可以使得房地产投资人能够根据各自的需求和市场判断量体裁衣地进入这个行业。最后，房地产行业进一步细分，出现了专门的房地产投资管理公司、土地吞吐公司、专业开发运营公司、专业商业运营公司、物业管理公司等，从而使得整个房地产价值链进一步丰富和完善。
很显然，房地产投资信托如果与我们现实行业环境相比较，的确是存在发展前景的。不过，问题在于，偏颇的愿望驱动，不但可能导致房地产投资信托在中国的发展不会一帆风顺，更可能会使某些原本成功的开发商（最近叫“猪坚强”们）面临转型陷阱。
我们必须清楚的是，首先，房地产投资信托公司与基金没有必然的关系。如果一定要用基金来形容的话，只是REITs在运作形式和对资金的管理形式上有所类似，但基金投资的通常是股票或股权，而REITs除了投资房地产开发项目之外，经常还要对项目进行管理。因为很多时候，REITs收购的不是开发好的楼盘，而仅仅是一份开发计划和开发权益。其次，房地产投资信托，并非是社会、市场必然的投资选择。
投资信托包括有两个互有联系的方面，一个是投资，一个是信托，只把它视为是一种集资工具，显然是不恰当的。
笔者认为，在中国的现实环境下，我们还不可能大规模的出现房地产投资信托业，这除了法律因素之外，还有市场因素，还有微观主体监管因素，一时都很难解决公募的利益均等问题。中国太大了，除非响鼓用重捶，这有待国家政策层面的智慧。在下不表。
最后是，虽然叫做房地产投资信托，但其实REITs与房地产并没有绝对关系，与地产开发不同的是，REITs需要的往往更多的是能够全面运营城市综合体项目的投资管理人才，这是中国最缺乏的，也是最不被做惯“住宅快餐”、在短期利益驱使下的开发商重视的。因此，做投资还是做开发，这是摆在希望转型的房地产开发商的一个难题。
在近两年里，只有符合下述条件的房地产开发商才具有向REITs转型的可能：首先，地产开发商本身就要有稳定的资金渠道，它可以不完全依赖于公募或私募就可以筹集到开发所需的资金；其次，具有丰富的开发经验和项目管理经验，说白了就是要有高质量的项目产品和对项目要具有妙手回春式的能力，可向市场提供持续的信誉保障；第三，在地产开发项目上有相当大的规模和市场份额，具有强大的品牌和市场资源可资利用；最后是有上市的可能，或是已经上市但有转型的可能，这将为REITs未来的经营，提供一种发展前景。
可以相信的是，在我国房地产市场中，能够符合这些条件的房地产开发商（应该是“猪刚强”了），其数量并不多。而对于符合条件的房地产开发商来说，现在也的确是一个转型的良机，因为市场依然处于成长状态，具有成长性的好项目很多，这可以为成功转型奠定一个好的基础。
相关文章
- 没有找到相关文章！
