债务人不履行债务时，房屋抵押权人应如何实现自己的房地产抵押权？

　　案情简介

　　中国南方红光集团公司（以下简称“集团公司”）与美国前景投资公司（以下简称“投资公司”）在海南省沿海开放城市合资兴办一座旅游饭店——海南国际饭店。该饭店为中外合资经营企业，总投资额为4000万美元，其中注册资本，即双方投资额为1400万美元，集团公司投资700万美元，占50%，投资公司投资700万美元，占50%。注册资本以外的2600万美元投资，以国际饭店的名义并由集团公司负责向中国银行联系贷款。

　　经多次协商，国际饭店最终与中国银行达成如下抵押贷款协议：

　　一、中国银行向国际饭店提供贷款2600万美元，期限为5年。贷款期限届满后，国际饭店应在5年内每年按20%偿还贷款本息。

　　二、国际饭店以其建成后的全部设施（包括饭店、办公楼、公寓以及其他附属设施）作为抵押向中国银行提供贷款担保。

　　三、国际饭店有任何不按期偿还贷款本息的行为，中国银行即有权对全部饭店设施行使抵押权。该协议经公证机关公证，国际饭店并对饭店设施投了足额保险。双方还到房地产管理部门办理了抵押登记手续。

　　国际饭店如期建成营业，但由于合资双方在经营管理的许多问题上意见不一，矛盾日益加深，使饭店的经营状况不佳，亏损严重，至贷款还贷期限到来时，饭店根本无力依约偿还贷款，合资双方也无意继续合作下去。为此，贷款方中国银行在几经催促无效后，依抵押担保合同，向国际饭店提出以国际饭店抵偿贷款的要求。由于时值房地产和旅游服务业行情看好，且国际饭店地处繁华商业市区，中国银行意欲接手国际饭店。国际饭店此时全部财产估价约为4500万美元，中国银行表示愿意接受国际饭店，并向合资双方退还饭店财产超过贷款本息的价额。合资双方对于中国银行行使抵押权本身无甚异议，但对如何处理国际饭店意见分歧很大。集团公司完全赞同中国银行的方案，但外方投资公司坚决反对，表示只能以拍卖的方式卖掉国际饭店，以拍卖价款抵偿贷款本息，坚决不同意将国际饭店折价转移给中国银行，并表示如果要折价处理，投资公司愿意折价取得，并负责偿还全部贷款本息和退还中方集团公司应得的投资额。

　　因各方意见难以统一，中国银行诉至人民法院，要求实现抵押权，以维护其合法权益。

　　法院判决

　　海南省三亚市人民法院经审理认为，合资企业国际饭店与中国银行签订的抵押贷款协议符合《贷款办法》之规定，而且双方在签订抵押贷款协议后还到房地产部门办理了抵押登记手续。所以，双方订立的协议是合法有效的。合资企业国际饭店在还贷期限到来时，几经催促，无力偿还贷款，已构成违约，依照国际饭店与中国银行订立的抵押贷款协议，中国银行有权依照法律规定对国际饭店行使抵押权而使自己的贷款债权得到实现。根据《中华人民共和国民法通则》第89条、《中国银行对外商投资企业贷款办法》第4条、《城市房地产管理法》第40条、第46条之规定，判决如下：

　　一、国际饭店与中国银行签订的抵押贷款协议是合法有效的；

　　二、合资企业到期不偿还贷款本息，中国银行有权对国际饭店行使抵押权。本案应采用拍卖的方式处理国际饭店，以偿还中国银行的贷款本息。

　　争议焦点

　　1.在本案中，国际饭店与中国银行签订的抵押贷款协议是否合法有效？

　　2．在本案中，合资企业到期不偿还贷款本息，中国银行是否有权对国际饭店行使抵押权，来实现自己的债权？

　　律师点评

　　一、在本案中，国际饭店与中国银行签订的抵押贷款协议是合法有效的。

　　我国《中外合资经营企业法》第4条第2款规定：“在合营企业的注册资本中，外国合营者的投资比例一般不低于25%。”国家工商行政管理总局《关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》第3条第（四）项规定：“中外合资经营企业的投资总额在3000万美元以上的，其注册资本至少应占投资总额的1／3，其中投资总额在3600万美元以下的，注册资本不得低于1200万美元。”本案中，合资企业国际饭店的注册资本与投资总额的比例、外方投资占注册资本的比例均符合上述规定；因而合资企业的设立是有效的。故国际饭店与中国银行签订的抵押贷款协议，其主体资格是符合法律规定的。

　　根据国务院批准的《中国银行对外商投资企业贷款办法》第4条规定：“中国银行办理贷款，必须同借款企业签订借款合同，并加强贷款管理。”第7条规定：“外商投资企业申请贷款应当具备以下条件：一、企业取得中国工商行政管理机关发给的营业执照，并在中国银行开立账户。二、企业注册资本按期如数缴纳，并经依法验资。……五、企业有偿还贷款能力，并提供可靠的还款、付息保证。”第9条规定：“固定资产贷款期限，不超过七年，个别特殊项目经中国银行同意，可适当延长，但不得超过企业营业执照限定的经营期结束前一年。”第16条规定：“企业向中国银行提供以下担保：……二、抵押担保。由企业将其财产和权益抵押给银行，作为偿还中国银行贷款本息的保证。下列各项可以抵押：（一）房产、机器设备……”第17条规定：“抵押担保贷款，企业须与中国银行签署抵押文件。抵押文件须经中国公证机关公证。抵押物须向中国人民保险公司投足额保险。”我国《城市房地产管理法》第61条第1款规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”

　　综上所述，在本案中，合资企业国际饭店与中国银行签订的抵押贷款协议符合上述《贷款办法》之规定，而且，双方在签订抵押贷款协议后还到房地产部门办理了抵押登记手续。所以，双方订立的协议是合法有效的。

　　二、在本案中，合资企业到期不偿还贷款本息，中国银行有权对国际饭店行使抵押权。本案应采用拍卖的方式处理国际饭店，以偿还中国银行的贷款本息。

　　在本案中，合资企业国际饭店在还贷期限到来时，几经催促，无力偿还贷款，已构成违约，依照国际饭店与中国银行订立的抵押贷款协议，中国银行有权依照法律规定对国际饭店行使抵押权而使自己的贷款债权得到实现。

　　本案争议的焦点是如何处理国际饭店，以什么方式来偿还中国银行的贷款本息？我国《民法通则》第89条第（2）项规定：“债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。”国务院批准的《中国银行对外商投资企业贷款办法》第21条亦规定：“抵押担保贷款，中国银行依据法律规定有权以抵押物折价或者以变卖抵押品的价款，优先得到偿付贷款的本息及其他欠款。”按照上述规定，债权人既可以以抵押物折价，也可以以变卖抵押物的价款优先得到偿还。

　　我国《城市房地产管理法》第46条规定：“……债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”依照这一规定，债权人有权以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。按特别法优于普通法的原则，应适用《城市房地产管理法》的规定，即对国际饭店只能以拍卖的方式来处理。对这一问题，《城市房地产抵押管理办法》作了进一步的规定，该《办法》第40条规定：“有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的……”第41条规定，出现上述情况，“经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”

　　综上所述，在本案中，国际饭店与中国银行未能就处理抵押物达成协议，因而应依法采用拍卖的方式对国际饭店进行处理。拍卖国际饭店后，以拍卖所得价款在支付处分抵押房地产的费用、扣除抵押房地产应缴纳的税款后偿还债权人中国银行的贷款本息及支付违约金，余额则由中方集团公司与外方投资公司双方按出资比例分配。