朱树英律师谈房地产案件司法解释

  发布时间：2009/9/4 11:31:25 点击数：

导读:二○○八年五月十一日上午，朱树英律师在江苏省盐城市中级人民法院就最高人民法院关于房地产案件审理的相关司法解释作讲座。朱树英律师本科毕业于华东政法学院，中华全国律师协会民事业务委员会主任，清华大学、重庆大…

二○○八年五月十一日上午，朱树英律师在江苏省盐城市中级人民法院就最高人民法院关于房地产案件审理的相关司法解释作讲座。朱树英律师本科毕业于华东政法学院，中华全国律师协会民事业务委员会主任，清华大学、重庆大学等客座教授，目前在九个仲裁委员会担任仲裁员。

　　最高人民法院关于房地产案件的相关司法解释主要是：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年）、最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（2004年）、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2005年）。

　　这三个司法解释涉及到土地使用权、建设施工、商品房买卖三个流程，而发布的时间则刚好相反，主要原因在于商品房纠纷与老百姓利益密切相关，所以最先出台。巧的是，这三个司法解释都是28条。

　　朱树英律师在讲座中分别通过五个案例来阐述相关司法解释，主要涉及建设工程合同及土地使用权合同两个解释。

　　

　　案例一：一个32层的大楼建设时发现电梯无法垂直安装，为查明上海“比萨斜楼”的原因，这个案件经过三次鉴定，每鉴定一次要花三年时间。最后鉴定结论认为质量问题的主要原因是桩基施工过程中发现某几根桩无法打下去而采取了截桩措施，责任在施工单位。一审法院判决由施工单位承担全部责任，二审以施工单位承担责任为前提调解结案。

　　[解读]工程价款的计算，是根据质量是否合格来决定的，有效合同参照无效合同处理，这是很独特的。审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定，建设工程施工合同无效且竣工验收不合格的，如果修复后验收合格则发包人请求承包人承担修复费用的应予支持，否则承包人请求支付工程价款的不予支持。该解释第10条规定，建设工程施工合同解除后，已经完成的建设工程质量不合格的，参照第三条规定处理。解释第16条规定，建设工程施工合同有效，但建设工程经竣工验收不合格的，价款结算参照本解释第三条规定处理。

　　案例二：某房地产公司（承包人）承建某公司商住楼工程。发包人起诉要求承包人支付工程延误工期违约金七百多万元。而承包人反诉要求发包人支付拖欠工程款二千多万元。

　　[解读]举证期限方面，如果一方当事人申请延长举证期限，则该期限对当事人双方都适用。在管辖方面，本案由工程所在地法院受理值得商榷，因为关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第24条规定，建设工程合同纠纷不适用专属管辖，以施工行为地为合同履行地。虽然条文中无此直接规定，但在黄松有主编的《最高人民法院建设工程施工合同司法解释理解与适用》目录中，第二十四条就是 [建设工程不适用专属管辖规定]。关于鉴定问题，法院在决定工程造价鉴定的同时，应决定鉴定的范围、原则（按有效合同还是无效合同鉴定等），必要时可先就鉴定的问题组织庭审，由双方当事人进行辩论，以提高庭审效率。对于鉴定费的预付，关键取决于举证义务是谁的。

　　

　　案例三：某承包人起诉，要求发包人支付工程款及滞纳金，发包人则反诉房屋质量不合格，要求承包人赔偿加固费用及损失。经法院委托鉴定，已建工程造价二千多万元，而采用“顶升（迫降）”方案修复加固费用为三千八百多万，比工程造价还高一千三百多万。承包人代理人对鉴定结论提出异议，并自选委托鉴定机构进行论证。最后，法院没有采纳其委托鉴定的结论，作出判决，基本支持承包人的诉讼请求。

　　[解读]关于鉴定结论的采纳问题，虽然是法院委托的鉴定单位作出的鉴定结论，但由于它不经济、不合理（工程整改费用超出造价）而不予采信，说明法院严格执法而敢于自我否定。根据民事诉讼法的规定，鉴定结论只是证据，应当由法院进行审核，这是法院否定自己委托的鉴定结论的依据。

　　案例四：某工贸易公司与某房地产开发公司签订《联建办公大楼协议书》，约定工贸公司提供土地，房地产公司投入资金方式合作。合同履行过程中发生争议，工贸易公司起诉房地产公司要求解除合同并赔偿违约损失。

　　[解读]《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定了划拨土地未经批准的为效力待定合同，原文是“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。”这个司法解释的立法思路是允许合作开发合同进行效力补正。而本案补正恰恰在起诉之后，因此法院判定合同无效。（记录者按：如果原告在补正过程中撤诉后再起诉，这样的合同还是无效么？）本解释未规定起诉前是民事还是刑事，因此，在刑事案件的辩护中，也可适用该解释。（记录者按：本解释规定是审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释，应当是民商事审判中，在刑事审判中能适用么？）

　　案例五：上海建设公司、建联公司、万国公司、长兴公司房屋联建转让协议，约定万国公司收到建联公司1000万元时生效。合同签订后，建联公司返还万国公司900万元。万国公司因未收到其他退款，于是起诉其他三家公司。本案收入《最高人民法院民事案件解析》一书。

　　[解读]关于附条件民事行为，如果大部分条件已经成就，而债权人又接受了此条件，能否认定条件已经成就。本案经北京多名高校专家、教授专题论证，认定四方协议已经生效，是一份合法有效的合同。所以，附条件是可以改变的。