外资投资房地产项目仍受制约

五千万美元以下限制类项目核准权下放到省 

　　□晨报记者刘畅

　　最近，国家发改委发布了《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》（“管理通知”）。高力国际分析师认为，政策虽然在操作细节上对外资投资房地产开发有所微调，但未改严控外资的初衷，对于以“投机”为目的的投资者设立空壳公司、将资本金结汇挪作他用等行将起到遏制作用。

　　一定程度为外资“松绑”

　　据了解，发改委发布的“管理通知”中，明确指出严格执行外商投资项目核准制和加强外商投资项目真实性的调查，总投资5000万美元及以上的限制类项目（包括房地产行业）由国家发改委核准项目申报，总投资5000万美元以下的限制类项目由省级发改委部门核准。

　　市场对于上述新政策的目的有着不同的猜想。之前的限外政策引发外资投资房地产项目的审批时间长、获批较难等问题，因此，市场人士认为政府旨在通过行政手段控制外资进入房地产市场的速度。而“总投资5000万美元以下的限制类项目由省级发改委部门核准”，一定程度上起到为外资“松绑”的效果。

　　对投机行为将有所遏制

　　不过，高力国际研究人员认为，新政策对外资进入房地产市场的现状并无根本性改变。其一，虽然部分外商或会选择较小型项目，但多数外商投资的优质项目总投资均在5000万美元以上，因此其仍需向国家发改委申报。事实上，就外商投资项目而言，优越地段的大型项目对于外商直接投资颇具吸引力，而这些项目申报程序并未得到简化。其二，总投资在5000万美元以下的项目向省级发改委部门申报也有可能存在获批难度增大的风险。由于省级部门较中央发改委部门更了解项目当地的具体情况，对于一些未完全符合地方发展利益的项目会无形增大获批的困难。其三，新政重申继续严格执行此前“171号文”和“50号文”对外资开发商的审批和核准规定，显示限外政策的大方向并未改变。就目前来看，“管理通知”对于以“投机”为目的设立空壳公司、将资本金结汇挪作他用等行为将有所遏制。

　　还有业内人士认为，当前全球经济放缓，国内货币政策持续从紧，部分城市房价出现回调，本土开发商融资需求增大，这对一些资金充裕的外资开发商来说是难得的机会。